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文径网络首页 > 金汉唐资产 > 破产重整 > 以房抵债的债权人在房产企业破产程序中不享有优先受偿权

以房抵债的债权人在房产企业破产程序中不享有优先受偿权

2020-6-16   源自:金汉唐资产股权收购债权处置管理系统
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一、引言

 

在房地产领域存在这样一种普遍现象,开发商在融资过程中为了避免抵押担保融资带来的巨额成本及复杂的办理流程,存在大量向自然人或者企业借贷。比如在订立借款合同的同时或之后,再签订商品房买卖合同,约定房地产开发企业到期不能还款时,履行商品房买卖合同,并转移商品房所有权给债权人以抵顶债务。在存在以房抵债的房地产开发企业破产案件中,当事人既存在原定合同关系(如民间借贷),又存在商品房买卖合同关系,对于以房抵债协议的性质及效力认定,以及该如何公平合理地处理好当事人间的债权债务关系是当前破产实务中值得研究的课题。

 

二、具体案例分析

 

基本案情

 

丙公司在房地产开发过程中因资金匮乏,结算工程款时与施工单位丁公司签订以房抵债协议,约定以丙公司房产抵工程款,自协议签订之日起,房产所有权归丁,丙公司不得擅自对外出售,如果丙方能够在丁公司将房产出售前支付工程款,以房抵债协议可以解除,房产重归丙公司所有。丁在对外出售抵债房产时,丙公司应当配合办理房屋买卖手续。签订以房抵债协议后,双方未就抵债房产办理变更手续,也未进行抵押登记,而是由丁公司负责向第三人出售房产,购房款直接扣留作为还款。截止法院受理丙公司破产案件,并将丙公司名下房产查封冻结之后,丙公司仍存在大量抵顶房屋未出售,有些出售但未完成变更登记手续等情形。 

 

代物清偿是指在债务履行期限届满后,债务人不能履行原有债务时,债权人接受用他种替代给付的实际履行,达到使原有债务消灭的目的。代物清偿作为债的消灭方式之一,具有要物性特征,即除了要有债务人的给付行为之外,还需要完成相应抵债物的物权转移,才能发生债务清偿的效果。按照代物清偿说的观点,司法实践中的以房抵债协议属于实践性合同,在仅达成替代给付的合意而未完成房产交付的前提下,以房抵债协议并未成立。本案中丙、丁是在工程款到期后签订的以房抵债协议,不符合代物清偿说。因代物清偿协议最明显的特征是“要物性”,须按照约定的新给付内容完成交付,即进行了物权的转移,丙、丁虽然签订了以房抵债协议,但是未就抵债房产办理变更登记,不符合代物清偿的构成要件。在司法实践中,诸多法院以此观点作为审理以房抵债协议的重要依据,例如绍兴市柯桥区人民法院(2015)绍柯民初字第3819号的裁判文书显示,法院认为双方达成的以物抵债协议属于实践性合同,在没有履行的情况下,合同尚未生效,债务人有权反悔不履行以物抵债协议。

 

三、以房抵债协议对应之破产债权的处理路径

 

(一)一般情况下以房抵债协议有效

 

虽然实务中以房抵债的案件类型非常多,对于以房抵债协议的效力也不能一概而论,需要在个案中就具体问题具体分析,但是一般情况下,以房抵债协议都被认定为有效。以房抵债破产案件中,可以债务履行期届满前后为分界线,或者是否办理物权变更登记为标准进行讨论。 

 

1、以债务履行期届满前后为分界线,分析以房抵债协议的效力 

 

一般而言,债务履行期限届满后,当事人双方对债权数额予以结算、确认,并由此达成以房抵债协议,只要该协议的内容不存在违反合同效力的强制性规定,且不存在显失公平的情况下,应尊重当事人的意思自治,确认合同有效。在债务履行期届满前就作出以房抵债的约定,有些甚至约定债务人回购的情形,显然签订房屋买卖合同的真实目的是以房抵债,而不是买卖合同关系,因此可以适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款的规定,该条司法解释明确了以房抵债协议的担保性质,但规避了该协议的效力认定。在我国现有法律体系基础上分析,若以房抵债协议中约定在债务人到期无法还款的情况下,债权人有权以借款抵偿房款并要求债务人办理房屋过户手续,该约定是双方真实的意思表示,而且不应适用《物权法》186条关于禁止流质条款的规定,即该协议合法有效;若以房抵债合同中约定在债务人到期无法还款的情况下,债权人就直接获得房屋的所有权,那么该约定因违反禁止流质条款而无效,应认定合同部分无效。 

 

2、以是否办理物权变更登记为标准,分析以房抵债协议的效力 

 

在现有法律框架下,不动产物权的变动以登记为生效要件,而实践中普遍存在以房抵债协议的债权人一方办理了房屋备案登记或预告登记而未办理房产过户登记手续,从而产生大量的以房抵债案件纠纷。因此,有必要进一步分析商品房买卖合同办理物权登记与否,对以房抵债协议在效力认定上的影响。依据物权法定原则而不宜做扩大解释,我国现有担保物权只有抵押权、质权、留置权,以房抵债协议作为一种非典型性担保,不因进行了房屋备案登记或预告登记就认为设定了担保物权。暂不论未办理过户登记的以房抵债协议的性质是让与担保、后让与担保、代物清偿等观点,以房抵债协议形成的是一种债权请求权,而非物权请求权,在债务清偿期届满时,债权人有权请求债务人履行合同项下义务。根据《中华人民共和国物权法》第15条之规定,未办理过户登记手续的,不影响以房抵债协议本身的效力,另外,债权人无法因合同中约定所有权直接转移的条款而获得涉案房产的所有权。综上,以房抵债协议是有效的,但符合《物权法》第186条规定的内容无效。

 

(二)破产程序中以房抵债协议之债权的优先性认定

 

在以房抵债协议有效的基础上分析该债权的优先性问题。以房抵债协议是当事人为清偿原债务(借贷、买卖、施工等)所寻找的一种债务替代履行方式,但无法改变原基础法律关系,因此在破产程序中,需要按照个案中原债权的基础法律关系分析其优先性。 

 

1、以房抵债协议之破产债权不属于法定优先权范畴 

 

以房抵债的债权人其本意是通过签订商品房买卖合同以督促债务人履行原债务,债权人不是真正的购房者,不符合商品房消费者的身份,不享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第1、2条的规定,该立法精神出于对以居住类生活消费为目的,并且已交付全部或者大部分房款的商品房消费者的权益予以保护,该消费者购房户的债权优于建设工程价款优先受偿权,进而优于抵押权,优于普通债权。该批复中消费者的含义应为“为生活消费需要购买”商品房的消费者,而以房抵债的债权人并不是基于生存需要购买商品房,不符合法律规定的商品房消费者的定义,故而在破产程序中不具有债权清偿的优先性。 

 

另外,根据民间借贷若干问题的规定第24条第2款的规定,表明以房抵债的债权人只享有就房屋买卖合同的标的物申请拍卖的权利,并没有提到“优先受偿”,故以房抵债协议的债权人并不享有优先受偿权。

 

(三)破产程序中以房抵债协议之债权的清偿方式

 

一般情况下,有争议的房产发生竞合时,以房抵债债权人不能对抗担保债权人而直接取得该房屋所有权,以房抵债债权人享有的是对争议房产的债权请求权而非物权请求权,此时应当由担保权人就该房产拍卖、变卖所得之价款优先受偿,而以房抵债债权人只能恢复到原债权债务关系中参与破产财产分配,但这一过程并不禁止以房抵债之债权人支付合理的对价成为处置房屋的买受人取得房屋所有权。此时买受人不可主张与破产债权进行抵销,以免出现个别清偿的情形。在破产程序中存在以房抵债协议之债权与担保债权的标的物为同一房产时,不必然是担保债权优先,而需对原基础法律关系进行判断。针对本文案例展开分析,丙、丁的原债权基础法律关系为建设施工法律关系,若丁在建设工程款优先受偿权的行使期间内向管理人申报债权的,该笔债权享有优先于有财产担保债权的顺位清偿。按照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条的规定,交付了购买商品房的全部或者大部分款项的购房消费者债权优先于建设工程价款债权优先于担保债权的顺序,以房屋变现所得的价款在各个债权人之间公平受偿。

 

以上信息由CCRR金汉唐资产整理

 

原标题:破产程序中以房抵债协议的性质及处理路径探究

 

 

本文来源:中国清算网       文径网络资产中心:刘红娟 尹维维 编辑         刘真 方俊 审核

 

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