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房地产开发商履行工程合同时有哪些法律风险及如何防范

2020-6-15   源自:解元府咨询运营管理顾问服务管理系统
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开发商在履行建设工程合同时主要存在以下法律风险:

 

1、工程存在违法转包及挂靠现象

 

经过对开发商作为原告起诉主张工程质量不合格赔偿和工期延误赔偿案件的案情分析,作者发现出现质量问题或工期延误的建设项目基本都存在挂靠、转包甚至多次转包的现象。因转包人或挂靠人施工管理不规范、缺乏质量意识等原因,容易导致项目工程出现质量问题或工期延误,同时也会伴随部分挪用工程款项、私刻公章等违法行为的出现。承包单位进行违法转包或存在被挂靠现象,是开发商目前面临的较为严重的法律风险。

 

2、印章管理制度缺失,盖章或签字未履行相关审批手续

 

在项目工程建设中,由于现场情况复杂、工期较长等原因,开发商一旦在盖章或签字程序上无相应管理制度或制度未落实到位,发生争议时又无法提供相反证据推翻该盖章或签字,将面临不利的法律后果。

 

3、工期延误处理及损失赔偿约定不明确

 

开发商商品房建设项目的工期延误,会产生对业主延期交房的赔偿责任、材料价格上涨的不可预计损失以及监理等配套费用增加等风险。由于开发商未对工期延误的合同解除和撤场等作出约定,导致工期进一步延误和损失扩大。同时在建设工程施工合同条款中开发商也未明确工期延误损失的构成和计算,导致其获得的损失赔偿存在无法覆盖其实际损失的风险。

 

4、工程签证管理不规范,工期把控工作不到位,导致在发生纠纷时被动承担了部分额外工程费用。因开发商未对工程签证进行流程管理,发生工期延误情况时未书面明确相关责任,开发商要承担工程变更及工期延误索赔的损失。

 

以上法律风险的防范措施

 

对于上述法律风险,作者认为开发商可以从以下五个方面采取防范措施:

 

1、加强招投标环节管理,注重施工单位实力和声誉

 

在选择施工单位前,开发商应加强招投标环节管理,避免“最低价中标”的评标方法,侧重选择具有较高资质和实力的施工单位。同时还可以通过裁判文书网,对施工单位已发生的相关纠纷情况进行了解,重点考察其以往是否存在挂靠、违法分包、恶意签证等行为。在签订建设工程合同时,开发商应将违法分包、挂靠等行为约定为严重违约,一旦发现开发商有权立即解除合同并要求施工单位赔偿经济损失。

 

2、对项目工期进行严格的进度管理,并约定相关违约条款

 

在合同中应明确约定项目工程的相应工期及各进度节点,当发生不同程度的工期延误情况时,开发商有权采取何种应对措施并直至解除合同。鉴于实践中存在承包单位与开发商之间发生纠纷时,施工单位以消极怠工或滞留少数人员和设备在项目现场的现象,在合同中还应约定当开发商依约解除合同时,施工单位应在接到通知之日起无条件撤出现场,相关争议通过诉讼方式另行解决。对于工期延误,开发商在合同中还应约定责任单位应对延期交房所产生的业主违约赔偿、材料价格上涨等其他损失的赔偿责任。同时开发商在要求施工单位撤场时,应注意对项目现场和已施工工程量和质量采取证据保全措施。

 

3、对工程签证、设计、监理的费用调整方式和程序,在合同中进行明确约定

 

在合同中应明确严格规范的签证制度,并约定不符合签证程序的签证均为无效签证,防范发生仅有工程联系单或工程技术函的签证工程量。同时还应注意收到签证申请和同意签证申请的区别,在签证文件上谨慎发表书面意见。

 

对于设计及监理费用,开发商应在签订合同时对费用调整的方式和计算进行明确约定,预留一定的免费修改工作量和监理服务期,并对超出合同范围的设计和监理费用计算提前约定一定的折扣比例。

 

4、加强印章和签字审批程序,强化设计单位和监理单位作用

 

开发商在处理与施工单位之间的书面函件往来时,应强化设计单位和监理单位作用,要求其履行设计和监理职责,发表明确的书面意见。同时在对相关函件进行盖章或签字时,开发商应加强印章和签字管理,明确未经审批程序不得私自对外盖章或签字,并将相应审批程序纳入到合同约定。

 

5、强化工程款支付管理,根据施工进度和情况把握付款进度

 

开发商在合同中应明确约定施工进度和质量与付款进度相挂钩,当施工单位施工进度或质量不符合合同约定时,开发商有权暂停支付相应工程款项,通过上述方式督促施工单位按期按质施工。同时开发商还应在每次付款前核实实际已付工程款和预计总工程款,另当发生司法机关查封施工单位的工程款项时,应将该查封款项纳入已付工程款项计算,避免出现超额支付或支付款项系查封款项的问题。

 

以上信息由CCRRN解元府咨询整理

 

原标题:房地产开发企业项目建设环节法律风险分析和防范

 

 

本文来源:德恒律师事务所网    文径网络咨询中心:刘红娟 尹维维 编辑     刘真 方俊 审核

 

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