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实地查勘房地产估价对象的必要性及查勘工作全过程

2020-6-28   源自:解元府咨询运营管理顾问服务管理系统
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房地产估价中的实地查勘工作十分重要。对其要求如果过于严苛,估价实践中普遍难以做到;而如果过于宽松,则会给房地产估价机构和注册房地产估价师带来潜在风险。在某些特殊情况下,宽严程度还应有所区别。目前,关于实地查勘估价对象的规定尚不够全面具体,实地查勘工作在估价实践中时常面临两难选择。

 

一、实地查勘估价对象的必要性

 

实地查勘估价对象即对估价对象进行现场调查或现场勘验,是房地产估价专业人员亲自到估价对象现场,核对、检查、感知、询问和记录估价对象状况的行为。《资产评估法》第二十五条规定:“评估专业人员应当根据评估业务具体情况,对评估对象进行现场调查,收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理,作为评估的依据。”房地产由于各不相同、价值较大,对其进行实地查勘是不可省略的关键估价程序之一,也是对作为估价依据的资料进行核查验证的必要手段之一。更为重要的是,实地查勘的结果作为估价依据,直接关系到估价结果的正确性。已有人民法院终审裁定房地产估价机构和注册房地产估价师未严格按有关法律法规和估价标准进行实地查勘、未认真审查资料即出具估价意见的行为构成出具证明文件重大失实罪。因此,任何房地产估价项目,除少数特殊情况外,都必须对估价对象进行实地查勘。

 

实地查勘估价对象的必要性,具体来说主要体现在以下三个方面:

 

一是调查估价对象是否真实存在,确认是否就是所要估价的对象。

 

二是调查估价对象的实际利用状况,如实际用途与登记用途、规划用途是否一致,是空置还是在使用。

 

三是调查对估价对象价值或价格有较大影响的估价对象其他状况。由于委托人等相关当事人与估价对象有利害关系,注册房地产估价师需要对其提供的估价对象状况的真实性、完整性和合法性持有专业怀疑态度。特别是委托人等相关当事人涂改或伪造估价对象权属证书、编造或虚构估价对象及其状况、隐瞒建筑物的违法建设及质量缺陷、故意错误指认估价对象等情况时有发生,给房地产估价机构和注册房地产估价师带来的风险不言而喻。因此,注册房地产估价师只有亲自对估价对象进行实地查勘,才能有效防范此类风险。

 

再具体来看实地查勘中“感知”估价对象状况的必要性,它是房地产估价专业人员用自己的视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉等去亲身感受估价对象状况。例如,用视觉观察周围环境是否整洁、景观如何,观察建筑物外表是否美观、土地形状是否规整,观察室内空间布局、光线明暗等;用听觉感受周围有无噪声或是否安静,门窗、墙体、楼板是否隔声;用嗅觉感受室内外的空气有无异味或是否清新,建筑物是否存在腐坏情况;用触觉感受门窗、墙体、地面等的质地、平整、光滑、牢固状况等;甚至可用味觉尝试一下室内饮用自来水的味道。如果不到估价对象现场,即使有真实的照片、视频,这些单纯的视觉感受仍不如到现场实地感受那样全面、真实,而估价对象的这些状况都对其价值或价格有较大影响。因此,实地查勘有利于房地产估价专业人员加深对估价对象的认知,获取文字、图纸、照片、视频等资料所无法或难以反映的实情和细节。

 

二、实地查勘估价对象的工作内容

 

在实地查勘估价对象时,工作内容主要包括以下七个方面:

 

1、核对、检查此前搜集的估价对象的名称、坐落(如地址、门牌号)、范围(如四至)、规模(如面积)、用途等基本情况。

 

2、检查、询问估价对象的实际利用状况,包括实际用途,是空置、自用、出租还是被占用,以及是否存在查封、征收等权利限制情况(如查看现场是否张贴有查封、征收公告等)。

 

3、感知、调查估价对象的实物状况,如建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度(包括工程质量、维护状况等)、土地形状、地形地势等。

 

4、感知、体验估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等区位状况。

 

5、检查、询问估价对象是否存在违法建设和质量缺陷,以及历史使用状况,如是否曾经受到污染。

 

6、拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况(包括外观、周围环境状况)的照片、视频等影像资料。

 

7、补充搜集估价所需的其他资料,包括调查、搜集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情等。

 

三、实地查勘估价对象的实施

 

实地查勘工作应由至少一名注册房地产估价师来执行,一般还应依法要求委托人提供实地查勘所需的必要协助(《资产评估法》第十二条规定,评估专业人员有权要求委托人提供“为执行公允的评估程序所需的必要协助”)并到场或指派、委托人员到场介绍有关情况、回答相关问题及见证。委托人不是估价对象权利人的,一般还应要求委托人提前通知估价对象权利人等当事人到场;当事人不到场的,一般应有第三方见证人见证。法律法规对参加实地查勘的人员有特别规定的,还应从其规定。

 

在实地查勘估价对象过程中,房地产估价专业人员应仔细听取委托人及估价对象权利人等当事人关于估价对象状况的现场介绍,向他们详细询问实地查勘需要搞清楚的问题,完成实地查勘的工作内容。

 

在委托人是估价对象权利人的情况下,房地产估价专业人员开展实地查勘通常比较顺利。但当委托人不是估价对象权利人,甚至估价对象权利人与其有利益冲突时,如房屋征收评估中委托人是房屋征收部门,房地产司法评估中委托人是人民法院,估价对象权利人(如被征收人、被执行人)可能会对估价及实地查勘有抵触情绪。在这种情况下,开展实地查勘可能会遇到困难甚至阻挠。对此,房地产估价机构和注册房地产估价师应有一定的预判,可事先要求委托人尽量与估价对象权利人做好沟通协调,也可以自己直接向估价对象权利人说明来意,做好解释工作,向其讲明估价是依法独立、客观、公正的,以争取估价对象权利人或使用人(如承租人)的理解与配合。

 

可以借助现代化科技手段辅助进行实地查勘。例如,通过事先查询电子地图了解估价对象的区位状况,搜集周边商业、教育、医疗等配套设施情况,然后在实地查勘时核对即可;在现场地形地貌复杂难以进行全面查勘的情况下,可以依法利用无人机进行航拍。也有房地产估价机构研发了集定位、拍照、记录于一体的手机应用程序(APP),可以提高实地查勘工作的效率和质量。

 

四、估价对象实地查勘记录

 

在实地查勘估价对象过程中,房地产估价专业人员应做好实地查勘记录,把有关情况和数据都记录下来。记录除了采取笔记方式之外,还可以采取录音、录像、拍照等方式。执行实地查勘的注册房地产估价师还可以采取现场拍照等方式证明自己进行了实地查勘。

 

实地查勘记录的内容应全面,一般包括实地查勘的对象、内容、结果、时间、人员(包括房地产估价专业人员、委托人、估价对象权利人或见证人等)以及特殊情况或事项。对这些实地查勘记录内容的记载,应真实、完整、客观、准确、清晰。

 

实地查勘记录应由实地查勘的注册房地产估价师等估价专业人员签字,并按有关规定要求委托人及估价对象权利人等当事人或见证人签字或盖章确认。例如房屋征收评估,《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)第十二条规定:“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。”再如房地产司法评估,《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释〔2009〕16号)第十二条规定:“评估机构勘验现场,应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。”

 

为了避免实地查勘时遗漏必要的工作内容,保障实地查勘工作质量,提高实地查勘工作效率,最好事先制作估价对象实地查勘记录表,在实地查勘时再按该表进行查勘和填写。不同估价目的、不同用途或类型的房地产由于实地查勘的关注点、侧重点及深度有所不同,可分别制作相应的实地查勘记录表。

 

五、非常规情况下的实地查勘问题

 

估价实践中可能因某些非常规情况造成不能做到上述完整的实地查勘,甚至无法进行实地查勘,主要情形和相应处理如下。

 

1、估价对象状况为非现在状况的,应到其原址进行查勘。例如,估价对象为已灭失的房地产,或者因改建而“面目全非”的房地产,虽然到现场不能对其原状进行核对、检查,但应到其原址进行必要的感知和调查,特别是应对其区位状况进行实地查勘。

 

2、因客观原因无法进入估价对象内部的,应对其外部状况进行查勘。例如,估价对象涉及国家秘密(如属于军事禁区或国家秘密不对外开放的其他场所)禁止外人入内,或者因征收、司法处置等强制取得、强制转让而被征收人、被执行人拒绝或阻止进入其内部等客观原因,造成无法进入估价对象内部进行实地查勘的,可不对估价对象的内部状况进行实地查勘,但应依法对估价对象的外观、区位等外部状况进行实地查勘,并应对未实地查勘的估价对象内部状况作合理假定,作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

 

因非常时期造成无法实地查勘的,可采取远程在线查勘。例如,因估价作业期间处于非常时期(比如暴发传染病、戒严)等客观因素造成无法进入估价对象内部进行实地查勘,甚至无法进入估价对象所在小区、社区、城市对估价对象的外观、区位等外部状况进行实地查勘的,经委托人及估价对象权利人同意,可以采取实时视频通讯等方式对估价对象进行远程在线查勘,并在估价报告中作出相应说明。如果估价对象权利人或使用人不配合而无法采取远程在线查勘的,一般不宜受理该项估价业务。同时需要说明的是,上述情况下因未对估价对象进行实地查勘造成虚假估价报告、有重大遗漏或有重大差错的估价报告的法律责任,不一定会因采取了远程在线查勘而被豁免,仍然由出具估价报告的房地产估价机构和注册房地产估价师依法承担。

 

某些特殊估价项目可不实地查勘,但仍应注意防范相关估价风险。例如,应采用批量估价的房地产税收估价、网络询价,以及某些房屋征收预评估等少数特殊目的下的估价,可以根据估价委托不对估价对象进行实地查勘。但需要指出的是,目前尚无法律法规明确规定这类估价不需要对估价对象进行实地查勘。因此,房地产估价机构和注册房地产估价师也应注意防范这种情况下未对估价对象进行实地查勘可能带来的估价风险和法律责任。

 

此外,对于运用比较法、收益法等估价方法所选取的买卖、租赁可比实例,可参照实地查勘估价对象的要求,进行必要的实地查勘,调查其是否真实存在以及外观、区位等外部状况,拍摄外观照片等。

 

以上信息由CCRRN解元府咨询整理

 

原标题:如何做好估价对象实地查勘工作

 

 

本文来源:西安市房地产评估协会网   文径网络咨询中心:刘红娟 尹维维 编辑  刘真 方俊 审核

 

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